KENDAL (SUARABARU.ID) – Hamparan ratusan rumah subsidi tiba-tiba menjamur di dekat pertigaan jalan di Desa Margosari, Kecamatan Limbangan, Kabupaten Kendal, Jawa Tengah, dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir.
Lokasinya strategis dan sejuk. Semula, tanah-tanah di Kaki Gunung Ungaran sebelah Barat itu merupakan kebun-kebun palawija seperti Jagung, atau tanaman buah seperti Durian, Alpukat, dan jenis pohon kayu.
Wilayah itu tumbuh di perbatasan dengan Kota Semarang sebagai Ibu Kota Jawa Tengah, serta akses menuju lokasi sejumlah wisata. Di antaranya Kawasan Pemandian Air Panas Nglimut, Gonoharjo, Kebun Teh Medini, perkemahan Gunung Ungaran, dan lainnya.
Di salah satu kompleks perumahan itu, baru tampak pemerataan lahan, pemasangan spanduk-spanduk tanda akan dibangun perumahan, dan kebun jagung yang tersisa. Lokasinya berbatasan langsung dengan perkampungan warga dengan keramahannya.
Sejumlah ibu lansia bercengkrama dari salah satu rumah di perkampungan sekitar. Beberapa orang asing tampak menghampiri dan bercengkrama sembari menunggu dimulainya kegiatan peresmian pembangunan perumahan subsidi yang diinisiasi tujuh instansi lintas sektor.
Secara rinci, warga sekitar memang tak menaruh paham pada MoU dan GroundBreaking “Perencanaan, Pembangunan, dan Pembiayaan Perumahan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah di Kab Kendal”, Selasa 23 Juli 2024.
“Itu sebelumnya (ada) kebun jagung, warga di sini yang menggarap dengan sistem sewa tanah,” ujar seorang perempuan yang sedang gembira memangku cucu perempuan berusia dua bulan.
Peran Badan Bank Tanah
Ya, di kawasan itu akan dibangun hunian subsidi Bumi Svarga Asri dengan konsep hijau atau green building sekaligus menjadi perumahan subsidi eksklusif pertama di Indonesia. Perumahan yang sekaligus menjadi percontohan itu, akan dibangun menggunakan teknologi sepablok.
Badan Bank Tanah berperan untuk menyediakan seluas 4,2 hektar di lokasi tersebut. Tanah itu segera digarap menjadi kawasan perumahan bersubsidi yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Rencananya tanah seluas 4,2 hektar itu akan menjadi 395 bangunan, dengan 386 rumah subsidi, dan 9 ruko. Kemudian ditambah rencananya empat tower rumah susun sederhana milik (rusunami) yang rencananya digarap Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi Jawa Tengah.
Badan Bank Tanah berkolaborasi dengan enam pihak untuk menggarapnya, tujuannya mengatasi tingginya kebutuhan rumah (backlog) sekaligus pemerataan ekonomi.
Tujuh pihak dalam ekosistem perumahan itu di antaranya Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Kementerian PUPR), Badan Bank Tanah, PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) dan PT Sarana Multigriya Finansial atau SMF (Persero), BP Tapera, Pemerintah Kabupaten Kendal, dan PT Asatu Realty Asri.
Ekosistem perumahan tersebut melakukan penandatanganan nota kesepahaman (MoU) tentang perencanaan, pembangunan dan pembiayaan perumahan bagi MBR, di Desa Mergosari, Kecamatan Limbangan, Kabupaten Kendal, Selasa 23 Juli 2024.
Deputi Bidang Pemanfaatan dan Kerja Sama Usaha Badan Bank Tanah, Hakiki Sudrajat, mengatakan, hal itu wujud komitmen dalam melaksanakan amanat dalam PP 64 Tahun 2021. Salah satu isinya untuk menjamin ketersediaan tanah bagi kepentingan umum.
“BBT (Badan Bank Tanah) menyuplai tanah yang disesuaikan dengan tata ruang untuk (perumahan) MBR. 10 tahun kemudian diharapkan jadi pemerataan ekonomi di wilayah sekitar, jadi tujuan akan pembangunan tercapai,” kata dia.
Hakiki menyampaikan, angka backlog hunian di Indonesia masih sangat tinggi. Merujuk data Kementerian PUPR, masih ada kebutuhan sebanyak 12,7 juta unit rumah untuk mewujudkan Indonesia zero backlog.
“Di Kendal ini proyek kedua setelah di Kabupaten Brebes. Mudah-mudahan aka nada proyek lanjut supaya bisa lebih besar dan banyak serta merata di Indonesia. Khususnya di Pulau Jawa yang tingkat backlog-nya masih tinggi,” ujarnya.
Hakiki melanjutkan, tanah yang telah disediakan oleh Badan Bank Tanah di Kendal itu diberikan dengan tarif pemanfaatan yang kompetitif.
Dengan demikian, harga rumah subsidi yang bisa diakses MBR bisa lebih murah dari perumahan subsidi lain yakni pada angka Rp 165,5 juta. Artinya masih di bawah peraturan menteri.
“Yang menarik juga status kepemilikan tanah. Setelah 10 tahun, Masyarakat pemilik perumahan subsidi ini bisa menaikkan status kepemilikan sertifikatnya menjadi sertifikat hak milik (SHM),” katanya menjelaskan.
Untuk diketahui, kolaborasi Badan Bank Tanah dalam menyediakan lahan untuk perumahan subsidi bagi MBR sebelumnya digarap di Kabupaten Brebes, Jawa Tengah. Saat ini, pembangunan rumahnya telah dilakukan secara berkala dan dipasarkan kepada masyarakat.
Instansi yang didirikan pada 2021 itu bekerjasama dengan Kementerian Kementerian PUPR, Perumnas, PT SMF, Bank BTN dan BP Tapera.
Sebagai informasi, Badan Bank Tanah hingga akhir 2023 memiliki aset persediaan tanah seluas 18.758 hektar. Dari total aset tersebut, HPL Badan Bank Tanah telah disediakan untuk Pembangunan Bandara VVIP IKN, jalan tol IKN seksi 5B, reforma agraria, hingga untuk perumahan MBR.
Kurangi Backlog di Kendal
Sekretaris Daerah Kendal, Sugiono menambahkan, pihaknya terus mengejar hingga ke pemerintah pusat akses mendapat akses kawasan perumahan subsidi percontohan tersebut.
Menurut Sugiono, Kabupaten Kendal dengan luas wilayah lebih dari 1.000 kilometer persegi, 20 kecamatan, 260 desa, dan 20 kelurahan di tiap satu kecamatan, kini punya masalah backlog.
“Jumlah penduduk kami lebih dari satu juta jiwa, 372 KK, dan kepadatan penduduk 1.050 jiwa per meter persegi. Backlog jadi salah satu permasalahan di Kendal, angkanya pada 2024 mencapai 47 ribu 210 unit,” kata dia.
Dengan dibangunnya kawasan perumahan subsidi kepada MBR tersebut dengan konsep hijau dan ramah lingkungan sebagai percontohan itu, akan menyasar kalangan pegawai lepas, dan swasta.
“Untuk lokasi strategis berbatasan dengan Kota Semarang dan Kabupaten Semarang. Banyak pekerja dari Kota Semarang lebih memilih (beli rumah) di Kendal, karena salah satu alasanya lebih murah biaya hidupnya,” kata Sugiono.
Butuh terobosan untuk membuat akses perumahan subsidi bagi MBR, melalui sinergi lintas instansi tersebut. Dari sisi perizinan, Pemerintah Kabupaten Kendal, aku Sugiono, bisa mempercepat perizinan yang bisa dipercepat hanya butuh dua pekan saja.
Salah satu kemudahan lain bagi MBR, yakni disediakan akses fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) melalui BP Tapera dan BTN.
“Melalui FLPP masyarakat dapat subsidi, untuk kredit ada subsidi bunga menjadi 5 persen, serta bantuan uang muka Rp 4 juta. Artinya all in (hanya) Rp 5 juta sudah dapat rumah, biaya notaris sudah ditanggung. Bahkan, dapur, kompor sudah disediakan, pokoknya masuk jadi siap huni,” ujar Sugiono.
Lebih rinci dalam peningkatan ekonomi, di Kendal telah disiapkan tata ruang kawasan industri seluas 5.109 hektar. Setidaknya, kata Sugiono, bisa mendatangkan investasi untuk 300 perusahaan rencananya untuk serap tenaga kerja lebih banyak.
Hal itu bakal menjadikan Kabupaten Kendal lebih punya akses ekonomi yang baik, hingga menarik developer untuk membangun perumahan dalam rangka menyuplai kebutuhan masyarakat berpenghasilan rendah khususnya.
Teknologi Bangunan Ramah Lingkungan
Joko Santosa, Direktur Utama Asatu Realty Property sebagai pemegang tender menguraikan, pembangunan kawasan green building perumahan subsidi itu akan didukung Semen Indonesia Group (SIG) yang menyediakan semen ramah lingkungan.
“Yakni semen khusus dengan nilai standar (untuk) perumahan hijau (ramah lingkungan). Nanti akan dibangun dua versi, jadi ada bangunan konvensional, dan satu lagi akan dibangun SIG menggunakan teknologi Precision Interlocking Brick. Contohnya di Padang dan IKN. Dengan teknologi ini bisa bangun secara cepat dalam waktu 21 hari. Bulan Januari 2024, diharapkan sudah bisa terbangun semua,” katanya.
Secara rinci, luasan lahan ruang terbuka hijau (RTH) termasuk sarana prasarana di perumahan tersebut akan mencapai 60 persen. Di antaranya terdapat embung, taman, hingga rumah ibadah yakni masjid.
“Kami punya pakem membangun satu hektar lahan akan 100 unit rumah. Nah harusnya kalau 4,25 hektar ini ya minimal 420 unit, akan tetapi ini hanya 395 unit. Jadi ruang hijaunya di atas 60 persen. Kalau 1 hektar 100 unit itu berarti 60 persen banding 40 persen, kalau sekarang berarti di atas 60 persen,” kata dia.
Di dalamnya, lanjut Joko, termasuk lahan 2.000 meter persegi yang akan dibangun rusunami dari Disperakim Jawa tengah.
“Ada embungnya, lokasinya bagus. Lebih rincinya bisa dikonfirmasi ke sana gambarannya seperti apa,” ujarnya.
Joko bilang, pihaknya cukup berpengalaman membangun rumah subsidi, seperti di Jawa Barat, Jawa Tengah, Jawa Timur, hingga Samarinda. Misalnya di Samarinda membangun 350 unit, proses bangun di Bandung Barat 500 unit, Bandung 300 unit. Khusus garapan di Desa Margosari, Kendal, dia bilang, menjadi lokasi terbaik yang pernah dikerjakannya.
Dia mengungkapkan, memang berpengalaman membangun konsep perumahan hijau non subsidi. Akan tetapi, untuk perumahan subsidi hijau baru pertama kali akan digarapnya di Desa Margosari, Kendal, dengan penyedia tanah dari Badan Bank Tanah.
Target Penjualan
Joko melanjutkan, Asatu punya target akan membangun dan menjual 150 unit rumah hingga Desember 2023. Hal itu, kata dia, berkenaan dengan kuota yang diberikan dari SMF dan BP Tapera yang disalurkan melalui semua Bank.
“Itu sudah dicadangkan sebanyak 150 unit. Nah sisanya diharapkan bisa diselesaikan pada tahun 2025,” ujar dia.
Untuk lebih menarik minat calon pembeli, kata Joko, di samping konsep bangunan hijau, kemudian siap masak dengan penyedian kompor, dan siap huni, juga ada promosi Rp 5 juta sudah bisa menempati rumah tersebut.
“Tentu kalau persyaratan berlaku. Artinya bagi yang berhak untuk rumah subsidi itu sesuai dengan aturan pemerintah. Tim marketing kita baru bisa membuka programnya,” katanya.
Lokasi yang strategis juga diprediksinya bakal meningkatkan ketertarikan calon pembeli. Karena, kaa dia, biasanya rumah subsidi lokasinya cukup jauh dari sarana-prasarana perkotaan.
Di lokasi di Desa Margosari, Kendal itu, dia menganggap sudah seperti perkotaan dengan sarana-prasarana memadai.
“Kami tidak ragu kalau ini akan cepat habis. Target awal kami dari kuota awal 150 unit, pada bulan Agustus sebanyak 20 unit laku, September 25 unit, November 40 unit, dan sisanya di Bulan Desember,” katanya.
SHM setelah 10 Tahun
Direktur Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan Kementerian PUPR, Haryo Bekti Martoyoedo berharap, developer dan Badan Bank tanah bisa memberikan kepastian sertifikat hak milik (SHM) kepada pembeli rumah subsidi setelah 10 tahun.
Rincian gambarannya, tanah dibeli developer dari Badan Bank Tanah berupa Hak Pengelolaan Lahan (HPL) menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) untuk PT Asatu sebagai pengembang. Kemudian pembeli perumahan dapat bentuk pecah-pecah HGB.
Pengembang punya Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), untuk diberikan menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) kepada pembeli perumahan setelah 10 tahun dimiliki. Pemkab Kendal juga menggratiskan biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) atas pemindahan status dari SHGB jadi SHM.
Untuk pembiayaan, dia ingin agar BP Tapera memberikan kuota 380 unit flpp, bisa disalurkan melalui BTN. Untuk, SMF merupakan sumber pembiayaan jangka panjang.
“Sehingga harga rumah bisa di bawah Kepmen yang ada. Ini sinergi 7 pihak, jadi harus terlaksana baik. Harapan kepada pengembang agar bangun rumah yang kualitas, standar bangunan gedung hijau, serta terjangkau. Tim dari kami dan Pemkab Kendal bisa mendampingi,” kata dia.
Generasi Milenial dan Gen Z
Direktur Consumer BTN Hirwandi Gafar menambahkan sejauh ini, mayoritas pengakses kredit pemilikan rumah (KPR) dari kalangan generasi (gen) milenial dan gen Z, baik subsidi dan non subsidi.
“Mayoritas realitanya 80 persen milenial dan Gen Z, dengan FLPP mencapai 60 persen. Kebanyakan pekerja swasta yang kita kasih mendominasi yang kita realisasikan,” kata dia.
Tahun ini, BTN diberi target FLPP 120 ribuan unit, dengan realisasi sudah mencapai 100 ribu unit pada semester I 2024.
“Kita dikasih (target) 122-123 ribu unit. Jadi kalau 110 ribu unit, bulan depan selesai semua,” katanya.
Dalam pembiayaan FLPP, kata Gafar, tantangannya lebih kepada kemampuan anggaran yang diberikan pemerintah pusat.
“Tahun ini hanya 166 ribu yang diberikan. Tapi kami berharap pemerintah akan menambah kalau melihat animo dari masyarakat ya. BTN saja sudah lebih 110 ribu unit terealisasi, belum bank yang lain sementara anggarannya 166 ribu. Tahun lalu anggarannya 220 ribu, bisa terealisasi lebih dari 229 ribu. Tentu kita berharap para pengembang menyuarakan yang sama. Tahun ini minimal sama atau lebih dari tahun lalu,” ujarnya.
Diaz Azminatul Abidin
