SEMARANG (SUARABARU.ID) — Sebidang tanah dan bangunan diJalan Karangbendo No 69A, Kecamatan Jatingaleh di Kota Semarang disebut dinilai tiga kali lipat lebih tinggi oleh Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Semarang.
Mantan anggota DPR RI periode 2021-2024, Riyanta, mengatakan, transaksi pembelian tanah yang disepakati dengan penjual yakni Rp500 juta. Namun, kata dia, justru dikenakan dasar perhitungan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) hingga Rp1,6 miliar.
Hal itu diketahuinya, saat proses pengurusan Akta Jual Beli (AJB) melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dia mendapati bahwa nilai pengenaan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah (BPHTB) mengacu pada angka dasar pengenaan dari Rp1,6 miliar, bukan Rp500 juta.
“Nilai riil transaksi saya Rp500 juta, tetapi penetapan pajaknya menggunakan norma Rp1,6 miliar. Ini jelas tidak sesuai dengan prinsip dasar jual beli,” kata Riyanta, yang juga menjabat Ketua Gerakan Jalan Lurus (GJL), di Kota Semarang, Rabu 8 April 2026.
Riyanta yang berprofesi seorang advokat itu mengatakan, dalam hukum perdata merujuk Pasal 1320 KUHPerdata keabsahan jual beli didasarkan pada kesepakatan para pihak. Termasuk harga yang disetujui.
Karena itu, dia menilai pengenaan pajak seharusnya mengacu pada nilai transaksi yang sebenarnya. Pada angka Rp500 juta.
Riyanta menyoroti prinsip ‘self-assessment’ dalam sistem perpajakan di Indonesia. Di mana wajib pajak diberikan kepercayaan untuk menghitung dan melaporkan kewajiban pajaknya secara jujur.
Akan tetapi, kata dia, pada praktiknya di lapangan dinilai menunjukkan adanya penetapan sepihak oleh pemerintah daerah melalui Badan Pendapatan Daerah yang kurang transparan.
“Seharusnya negara mendorong kejujuran wajib pajak, bukan menetapkan angka yang tidak sesuai fakta. Ini yang menjadi masalah,” katanya.
Selain itu, dia juga mengkritik mekanisme yang kerap terjadi. Di mana wajib pajak diarahkan untuk melakukan negosiasi dengan pihak (Bapenda) apabila merasa keberatan. Kondisi tersebut membuka celah praktik ‘nakal’.
“Ini jadi pertanyaan, apakah fungsi pemerintah hanya melayani negosiasi pajak? Bahkan tidak menutup kemungkinan ada praktik ‘jalan belakang’ dalam proses itu,” ucapnya.
Sorot Penggunaan Nilai Acuan ZNT
Riyanta menilai, praktik serupa tidak hanya terjadi di Semarang, tetapi juga di berbagai daerah lain di Indonesia. Dia menduga adanya penggunaan nilai acuan seperti Zona Nilai Tanah (ZNT) yang cenderung lebih tinggi dibanding Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
“ZNT itu sebenarnya digunakan untuk kepentingan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Bukan untuk dasar pengenaan pajak daerah. Namun di lapangan justru sering dipakai, dan nilainya lebih tinggi,” katanya.
Terkait langkah yang ditempuh, Riyanta mengatakan telah berkomunikasi dengan pihak PPAT. Selain itu mendatangi langsung Bapenda Kota Semarang dan diterima oleh pejabat terkait.
Reformasi BPHTB
Oleh karena itu dia mendorong adanya reformasi kebijakan pajak daerah, khususnya BPHTB. Menurutnya, pemerintah daerah bersama DPRD perlu meninjau kembali besaran tarif yang dikenakan selama ini bisa mencapai 5 persen.
“Kalau berpihak kepada rakyat, tarif BPHTB seharusnya bisa ditekan menjadi 1 persen, bahkan setengah persen. Untuk masyarakat miskin, seharusnya bisa digratiskan,” katanya.
Sementara itu, terkait persoalan tersebut, sejumlah awak media telah menghubungi Kepala Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Semarang, Diah Supartiningtias.
Akan tetapi, pihaknya belum memberikan keterangan rinci dan menyatakan akan menjadwalkan pertemuan.
“Waalaikumsalam, nanti saya lihat agenda dulu ya. Termasuk terkait persoalan ini juga sekalian,” katanya saat dihubungi, Kamis 9 April 2026. (*)
Diaz A Abidin
